Mieszkanie-zgodnie z normatywną definicją zamieszczoną w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.) – obowiązującym od dnia 16 grudnia 2002 r. – mieszkaniem jest zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego.
W prawie polskim wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości (zdefiniowane w przepisach KC):
- gruntowe;
- budynkowe;
- lokalowe.
Zadatek-dodatkowe zastrzeżenie umowne. Służy do zabezpieczenia interesów obu stron umowy. Strona, która nie wykona swojego zobowiązania traci zadatek, a jeśli sama go dała, zobowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości. Zadatek jest skuteczny tylko wtedy, jeżeli zostanie wręczony przy zawarciu umowy. (Zadatek jest zdefiniowany w art. 39 k.c.).
Zadatek różni się od zaliczki tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona wzbogaca się o wysokość zadatku; natomiast zaliczka jest po prostu zwracana, bez dodatkowych konsekwencji. Zadatek staje się nim tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie - bez takiego określenia będzie to zaliczka.
Jest dopuszczalne ustalenie innych możliwości dotyczących wycofania się z umowy, w zależności od ustaleń między stronami.
Akt notarialny to szczególna forma dokumentu urzędowego potwierdzającego dokonanie określonej czynności prawnej. Akt notarialny zostaje sporządzony jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wynika to z woli stron. Niedochowanie formy aktu notarialnego w sytuacji, gdy wymaga tego prawo, powoduje bezskuteczność czynności prawnej (np. sprzedaży nieruchomości) i jej nieważność (nieruchomość nie przejdzie na nabywcę).
Tryb sporządzania i postępowania z aktami notarialnymi określają, według prawa polskiego, artykuły 91-95 ustawy Prawo o notariacie. Akt notarialny powinien być sporządzony w języku polskim i zawierać:
- dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
- miejsce sporządzenia aktu;
- imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy;
- imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
- oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
- stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
- stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
- podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
- podpis notariusza.
Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała, i podaje, z jakich powodów. Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności, a przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu i akt jest zgodny z ich wolą.
Oryginały aktów notarialnych nie mogą być wydawane poza miejsce ich przechowywania (kancelarię notarialną), natomiast stronom oraz innym osobom uprawnionym wydaje się wypisy aktu notarialnego, które mają moc prawną oryginału. Wypis powinien być dosłownym powtórzeniem oryginału. Wypis podpisuje notariusz i opatruje pieczęcią, a wypis mający więcej niż jeden arkusz powinien być ponumerowany, połączony, parafowany i spojony pieczęcią.
Formy aktu notarialnego wymagają m.in.:
- złożenie oświadczenia woli na piśmie przez osobę nie mogącą czytać (art. 80 kc);
- umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 kc);
- umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania(art. 236 §3 kc);
- umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa wieczystego użytkowania i umowa przenosząca to prawo (art. 237 w zw. z art. 158 kc);
- oświadczenie darczyńcy przy umowie darowizny(art.890§1 kc);
- umowa o dział spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość (art.1037§2 kc);
- zrzeczenie się dziedziczenia przez przyszłego spadkobiercę ustawowego i uchylenie tego zrzeczenia (art.1048 i 1050 kc);
- umowa spółki komandytowej(art. 106 kodeksu spółek handlowych), statut spółki komandytowo-akcyjnej(art. 131 ksh), umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością(art.157§2 ksh), statut spółki akcyjnej(art.301§2 ksh);
- umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- w formie aktu notarialnego może, ale nie musi, być sporządzony testament(art. 950 kc).
Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę aktu notarialnego, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 §2 kc).
Hipoteka-ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości tzn. zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego - może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.
Powstanie hipoteki
Hipoteka może być ustanowiona w drodze czynności prawnej lub na podstawie orzeczenia sądu, lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego - Urzędu Skarbowego, ZUS, KRUS (w tym także w formie doręczonej decyzji nieostatecznej). Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej- wpis ten ma więc charakter konstytutywny.
Rodzaje hipoteki:
Hipoteka umowna-podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa), to wymogi prawne zostały na skutek lobbingu bankowego złagodzone - wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego).
Hipoteka przymusowa-powstaje bez woli właściciela obciążanej nieruchomości. Podstawą wpisu do księgi wieczystej może być:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
- tytuł wykonawczy;
- postanowienie prokuratora;
- nieostateczna decyzja administracyjna;
- zarządzenie zabezpieczenia.
Przedmiot hipoteki
Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.
Szczególne postaci hipoteki
Hipoteka łączna-obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Należy jednak zaznaczyć, że hipoteka łączna przymusowa może zostać ustanowiona wyłącznie na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi albo jeśli są one już obciążone inną hipoteką łączną. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.
Hipoteka kaucyjna-zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.
Wygaśnięcie hipoteki
Hipoteka co do zasady wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Jeżeli wierzytelność jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki lub jego zaspokojenie napotyka trudności, hipoteka wygasa jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Do wniosku o wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu, dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do jej odebrania. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (np. omyłkowego), hipoteka wygasa po upływie 10 lat.